Die korrekte Wertermittlung - ausschlaggebend für einen ertragsreichen Immobilienverkauf

Einem erfolgreichen Immobilienverkauf zugrunde liegt an erster Stelle die fundierte Bewertung der zu veräußernden Immobilie. Das ist zwar unerlässlich, da falls der Verkaufspreis zu hoch angesetzt ist, wirkt das Angebot für die Käufer inattraktiv. Ein zu niedriger Preis dagegen kann als finanzieller Verlust für den Verkäufer erscheinen. Deshalb auch sollen bei jeder Immobilie eine Vielfalt von Faktoren gewichtet werden. Dazu zählen neben der Lage und der Ausstattung auch hochkomplexe Kriterien wie die Immobilienpreise in der Region oder die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes.  

Lage der Immobilie

Die Lage ist der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung. Der Preis einer identischen Immobilie variiert je nach Lage erheblich. In begehrten städtischen oder besonders exponierten Lagen, beispielsweise an der Meeresküste oder in Feriengebieten, kann der Wert einer Immobilie um ein Vielfaches über dem in ländlichen Regionen liegen. Daher soll man bei der Preisfestlegung mit den lokalen Besonderheiten vorab gut vertraut sein.

Ausstattung der Immobilie

Auf jeden Fall werden bei der Wertermittlung auch der Zustand und die Ausstattung der Immobilie in Rücksicht genommen. Neuwertige, luxuriös eingerichtete Immobilien erzielen höhere Preise, als ältere Gebäude mit großem Sanierungs-/Renovierungsbedarf. Bei älteren Gebäuden spielt zudem der Zustand der Heizungsanlage, der Fenster oder des Daches eine große Rolle, da man für Tapetenwechsel oder einen frischen Anstrich nicht so viel ausgeben soll.  

Rechtliche Aspekte der Immobilie

Relevant sind nicht zuletzt auch die rechtlichen Aspekte der Immobilie. Je nachdem, wie frei der Käufer über das Haus, das Grundstück oder die Wohnung verfügen kann, hat die Immobilie für ihn einen anderen Nutzwert. So wirkt es sich beispielsweise positiv auf die Bewertung einer Immobilie aus, wenn der Bebauungsplan eine zusätzliche Bebauung auf dem Grundstück erlaubt. Einschränkungen der Nutzung durch Denkmalschutz oder durch bestehende Mietverhältnisse wirken hingegen preismindernd.

Zur Bewertung der zu verkaufenden Immobilie werden verschiedene Verfahren herangezogen. Gewöhnlich  finden das Vergleichsverfahren, das Ertragsverfahren bzw. das Sachwertverfahren eine Anwendung. Man schätzt über den Preis mit Blick auf die vergleichbaren Immobilien bzw. den zukünftigen finanziellen Ertrag (jeweils abzüglich der notwendigen Bewirtschaftungskosten des Objektes) - zutreffend vielmehr für zu vermietende Objekte. Da sich zumeist um selbstgenutzte Immobilien handelt, wird der Immobilienpreis häufig nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Hierbei werden der Gebäude- und Grundstückswert anhand der Herstellungskosten ermittelt. Wichtig ist, dass der Gebäudewert entsprechend des Alters und der bisherigen Abnutzung gemindert wird.

Wird es schlussendlich der korrekte Preis der Wohnung bzw. des Hauses ermittelt, hat der jeweilige Verkäufer seinen Trumpf  für die anstehenden Kaufpreisverhandlungen in der Hand - denn nur wenn man sein Wohnobjekt zu einem angemessen Preis anbietet, wird man schnell einen passenden Käufer finden.